VEFA, также называемый «off plan», представляет собой договор на приобретение еще не построенной недвижимости. Сделка основана на обязательстве промоутера доставить недвижимость после завершения строительства.
- Договор бронирования
- Договор купли-продажи
- Нотариус
- Оплата
- Доставка
- COVID-19
Продажа в состоянии готовности к завершению - это вид контракта, по которому покупатель приобретает недвижимость до окончания ее строительства. Интерес для промоутера заключается в финансировании строительства за счет сумм, уплаченных покупателем. VEFA может в равной степени относиться к отдельному дому как зданию. Учитывая риски, которые несет покупатель (невыполнение заказа после оплаты, поставка товара, не соответствующего условиям контракта, строительные дефекты и т. Д.), Продажа в будущем состоянии завершенности подлежит регулированию. конкретный. Опасности могут изменить спецификации. В этом случае промоутер должен подписать поправку. Как только договор VEFA подписан,бенефициар приобретает права собственности на землю и на здание по мере выполнения работ: парковка, сад, жилая площадь, фасад и т. д.
Из чего состоит договор бронирования VEFA?
Перед окончательным подписанием VEFA обычно подписывается предварительный договор: договор бронирования. Этот документ не является обязательным. Он позволяет зарезервировать недвижимость в случае успешного строительства и установить условия продажи.
Он устанавливает ориентировочную цену, а также площадь помещения , его расположение в проекте недвижимости, хозяйственные постройки, включенное оборудование, технические стандарты, которые будут применяться, и т. Д. В нем должна быть указана дата, когда должна быть завершена окончательная продажа, дата доставки товаров, а также любые штрафы за просрочку. Также необходимо указать условия, при которых промоутер может отказаться от проекта. Есть возможность пройти через нотариуса. У покупателя есть 10 дней, чтобы пересмотреть свое обязательство.
Заключение договора бронирования может сопровождаться внесением покупателем залога . Сумма залога зависит от оценочной стоимости имущества. Он составляет максимум 5% от покупной цены, когда окончательный контракт планируется подписать в течение года, и 2%, когда продажа должна быть подписана в течение 2 лет . Если срок продажи превышает два года, залог не требуется.
Как заключить договор купли-продажи в ВЕФА?
Когда проект недвижимости подтвержден, держатели договора бронирования получают договор купли-продажи письмом с уведомлением о получении за месяц до подписи у нотариуса. В этом контракте указывается окончательная цена и условия оплаты. В нем описывается здание, которое будет построено, и подтверждаются обязательства, указанные в договоре бронирования. Есть два типа контрактов
- Договор купли-продажи в состоянии готовности: в этом случае покупатель становится собственником земли при подписании договора, а затем жилья по мере его строительства.
- Форвардный договор купли-продажи: покупатель становится собственником по окончании работы.
В нем указаны сроки поставки, общая цена продажи и подробно описаны различные обязательные и дополнительные гарантии (завершение, соответствие, дефект конструкции, десятилетний, двухлетний ...). К этому добавляются несколько документов, такие как правила совместной собственности и свидетельство о страховании от повреждений. Если с момента бронирования произошли изменения, они должны быть согласованы с каждым будущим покупателем и внесены в последнюю версию договора купли-продажи. Версия, отправленная на подпись, не может быть изменена. Период ожидания составляет десять дней, если контракту не предшествует договор бронирования.
Обязательно ли обращаться к нотариусу в ВЕФА?
Как и любая продажа недвижимости, продажа в состоянии готовности оформляется нотариально . Именно последний отвечает за публикацию акта купли-продажи в файле недвижимости Ипотечной службы, от которой зависит недвижимость. Таким образом, заключение такого договора требует нотариальных сборов. Но, как и при любой покупке нового, VEFA получает выгоду от сниженных нотариальных сборов, ставка которых составляет от 2 до 3% (против 7% минимум в старых, после первой перепродажи). Однако с 2013 года эта пониженная ставка больше не применяется к домам, приобретенным вне плана и впервые перепроданным в течение 5 лет после их завершения.
Каковы условия внеплановой оплаты?
Оплата не производится сразу. Покупатель должен шататься по ходу работ, как это предусмотрено в договоре купли-продажи. Установлены максимальные суммы:
- 35% от общей стоимости при завершении фундамента
- 70% когда жилье выведено из воды
- 95% после завершения строительства.
Доставка ВЕФА, как дела?
Доставка соответствует дню, когда промоутер передает ключи от жилья владельцу и с которого оно может быть заселено. Это не прием работ. Это происходит между девелопером и строительными компаниями. Это не должно помешать вам взять на себя содержание договора купли-продажи и по пунктам проверять обязательства, взятые на себя промоутером: жилые помещения, общие части, хозяйственные постройки ... Запросите копию акта приема-передачи работы.
Таким образом, вы будете знать об уже отмеченных спорных моментах. Если вы обнаружите новые, необходимо сделать предварительный заказ. Затем корпус необходимо прочесать для выявления скрытых дефектов. Все, что вам не подходит, следует указать в отчете о доставке. Если вы забыли, у вас есть 30 дней, чтобы сообщить о них. Для этого они должны быть уведомлены письмом с подтверждением получения. В зависимости от характера обнаруженных дефектов вы можете заблокировать выплату баланса.
В договорах купли-продажи срок поставки указывается в двух формах: период в месяцах (15 месяцев, 18 месяцев, 22 месяца ...) или дата. Если выбор разрешен, выберите дату, поскольку она определит отправную точку для различных гарантий производителя. Таким образом, в случае задержки будет легче добиться возмещения ущерба.
Что меняется в связи с кризисом в области здравоохранения, вызванным Covid-19?
Приказ, опубликованный в марте, изменил некоторые временные рамки. «Двухмесячный период, оставленный мэрии для ответа на заявление о намерении отчуждения (DIA), возобновляется 24 мая 2020 года, когда этот период был приостановлен с 12 марта 2020 года», - поясняет сайт службы. общественность. «Например, для DIA, поданного до 12 марта 2020 года, у мэрии есть 2 месяца, чтобы предоставить ответ с 24 мая 2020 года, за вычетом количества дней между подачей DIA и 12 марта 2020 года». С другой стороны, десятидневный срок вывода не продлен, так как нотариусы могут совершать действия удаленно во время кризиса.